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西安经济泡沫

2020-12

第一篇西安经济泡沫
《西安房地产行业市场深度分析及未来前景战略研究报告2016-2021年》

西安房地产行业市场深度分析及未来前景战略研究报告2016-2021年

编制单位:北京智博睿投资咨询有限公司

报告目录:

第一章房地产行业相关概述

1.1房地产概念阐释

1.1.1房地产的定义

1.1.2房地产的特征

1.1.3房地产的自然形态

1.1.4房地产的类别

1.2房地产行业概述西安经济泡沫

1.2.1房地产行业的定义

1.2.2房地产行业的主要领域

1.2.3房地产行业的特点

1.2.4房地产行业的地位

1.3房地产市场分析的内容和特点

1.3.1房地产市场分析的层次

1.3.2房地产市场分析的内容

1.3.3房产地市场分析的特点

1.3.4提高房地产市场分析有效性的途径

第二章2013-2015年中国房地产市场的发展

2.1中国房地产行业发展综述

2.1.1发展状况回顾

2.1.2呈现短周期化特征

2.1.3行业整体利润率超过30%

2.22013年中国房地产行业的发展

2.2.1开发状况

2.2.2行业运行

2.2.3发展特征

2.2.4热点回顾

2.32014年中国房地产行业的发展

2.3.1开发状况

2.3.2行业运行

2.3.3发展特征

2.3.4热点回顾

2.42015年中国房地产行业的发展

2.4.1开发状况

2.4.2行业运行

2.4.3发展特征

2.4.4热点分析

2.5中国房地产行业存在的主要问题

2.5.1当前需注意的问题

2.5.2市场监管乏力

2.5.3供需结构明显失衡

2.5.4行业面临的危机

2.6中国房地产行业的对策及建议

2.6.2应走法制化道路

2.6.3制度改革和市场发展对策

2.6.4税收管理规范对策

第三章2013-2015年西安房地产行业的发展环境分析

3.1房地产经济周期研究西安经济泡沫

3.1.1经济周期理论

3.1.2房地产经济周期理论

3.1.3美国、日本房地产经济周期研究

3.1.4中国房地产经济周期研究

3.2西安市宏观环境概述

3.2.1地理环境

3.2.2行政区划

3.2.3交通运输

3.2.4人口特征西安经济泡沫

3.3西安市经济社会发展

3.3.1西安经济社会发展回顾

3.3.2西安经济运行现状分析

3.3.3西安经济结构特征分析

3.3.4西安开放型经济发展分析

3.4西安市城市建设及规划

3.4.1西安城市建设和发展突飞猛进

3.4.2西安城市轨道交通建设规划

3.4.3西安城市综合交通体系规划

3.4.4西安将积极打造国际化大都市

3.4.5大西安规划的构建布局

3.4.6陕西发布西咸新区规划

3.4.7西安城市总体规划(2008年-2020年)概要

第四章2013-2015年西安房地产行业的发展

4.1西安房地产市场的发展综述

4.1.1西安房地产在全国格局中的地位

4.1.2西安房地产市场发展成就综述

4.1.3西安房地产市场运行态势分析西安经济泡沫

4.1.4西安房地产四大新区域悄然崛起

4.22013-2015年西安房地产市场运行分析

4.2.12013年西安房地产市场状况回顾

4.2.22014年西安房地产市场运行状况

4.2.32014年西安市房地产分物业情况

4.2.42015年西安房地产市场运行状况

4.2.52015年西安房地产市场动态分析

4.32013-2015年西安房地产价格运行分析

4.3.12013年西安房地产价格变动情况

4.3.22014年西安房地产价格运行特点

4.3.32014年西安市房地产价格的影响因素

第二篇西安经济泡沫
《2010.3.28郎咸平西安行》

美国4月15号,将决定是否把中国列入汇率操纵国,我希望不要列入,秘密外交和它做更深层次的外交,如果列入外汇操纵国,中国经济将倒退15年。今天我们要谈一下2010年的经济形势展望,2008年11月份开开始,我们中国的股市就领先全世界4个月回回暖,去年一整年,全世界地产市场如此萧条的情况下,中国楼市一枝独秀,逆全世界而上行。汽车呢?去年一整年,全世界汽车销售量大跌的情况下,我们既然增长40%多。因此,各个媒体的报道我们就得意了,感觉良好了,觉得中国领先全世界回暖了。我当时说了一句话,怎么可能呢?你这些经济是向欧美学来的,人家都没有回暖,我们怎么可能回暖呢?而且大家想一想,如果只有中国回暖,而别的国家都没有回暖,那代表我们中国跟别人都不一样,如果你自己跟别人都不一样,到底是别人都不正常,还是你一个人不正常呢?我们高声喊中国第一个回暖的时候,是不是我们不正常,说不定别人是正常的,我们是不正常的,整个去年一年我演讲的时候,告诉政府、企业家中国经济没有回暖过,上个礼拜政府终于承认了,过去是2000万失业,现在是2亿,回暖了吗?还不如意。今天我准备将这个作为切入点,其实3月28日意义并不寻常,因为还剩下18天,美国对我们的审判就定案,在我们中国经济目前这种处境之下,美国4月15号,将决定是否把中国列入汇率操纵国,我希望不要列入,秘密外交和它做更深层次的外交,如果列入外汇操纵国,中国经济将倒退15年。我从去年6月份开始演讲,就说美国的汇率大战必定开始,到现在3月份完全证实了我当时的观点,第一个是中国经济到底复苏了吗?第二个是美国到底想做什么?军事战略站。其实我想告诉各位,如果你觉得2009年是困难的一年,那我告诉你2010年将是极其复杂的一年,困难不是问题,因为咬紧牙关就可以度过困难,要度过复杂的一年,必须靠智慧。我希望今天演讲中把今年的形势讲的很清楚,只有了解了本质,才能处理危机,危机本身并不可怕,我相信今天3个小时的演讲会将危机讲的非常清楚。中国经济到底怎么了?我不用太复杂的理论谈这个问题,我和你说一个非常简单的小故事,这个小故事请大家千万牢记在心,回去告诉你的亲朋好友。这个小故事是这样的,一个A先生在挖金矿,可以赚100块,但是他有两个选择,第一个选择给10名矿工每人1块钱,他还剩下90块,他很富裕,1块钱是怎么回事呢?就是仅够温饱之用。可是A先生还可以做第二个选择,每名矿工可以给他5块钱,5块钱当中1块钱仅够

温饱,还剩下4块钱,矿工会拿另外一块钱买奢侈品,而在这个时刻A先生发现了他第一个投资的机会,就是开一个大卖场,专卖这些奢侈品,他引进了10个女售货员,10个矿工和10个女售货员会结婚,然后会花另外一块钱买婴儿用品,A先生发现了他第二个投资机会,就是生产婴儿用品,最后这三口之家用两块钱决定买一个房子,A先生发现了第三个投资机会,就是做地产开发,一栋房子只是两块钱,各位来宾,第二个选择就叫做藏富于民,等金矿挖完了之后,它有自己的产业,会自己成长。如果他做第一个选择呢,每个矿工只花一块钱温饱,金矿挖完矿工失业,最后A先生不得不拿40块钱修高速公路,当他建高速公路的时候,你知道不知道出现了什么问题?A先生做的第一个选择,他既没有办法开大开场,第二也无法生产婴儿用品,第三也做不了地产开发,做了第一个选择之后,就面临第一个困境,就是投资经营环境全部恶化。建了一条高速公路是什么结果呢?10名矿工又就业了,我想问你高速公路建完怎么办呢?10名矿工又失业了,这条高速公路有没有车在上面跑呢?基本没有,没有车跑的高速公路就叫产能过剩,所以A先生立刻面临第二个困境就是产能过剩,就是只要你做了第一个选择,就会出现两个问题,第一就是投资经营环境全面恶化,第二个就是产能过剩。就是说当你做第一个选择之后,我们的企业家除了面临的二个困难之后,房地产价格从2块涨到50块,第一个选择是什么呢?保八,这就是2008年10月份的时候,我告诉政府官员要放弃保八,藏富于民,就是放弃第一个选择,做第二个选择。不听我话的结果是一定会发生我讲的结论,那就是到了今天,每个企业家一定会面临两个困难,第一个投资环境恶化,第二个产能过剩,我讲到这你可能还有点怀疑,我念一段话给你听。某某的一段话,2009年8月26日,某某主持国务院会议说,钢铁、水泥、多晶硅产能过剩,2010年1月20日,某某主持常务会议又说,电力、煤炭、焦炭、铁合金、电池、钢铁、有色金属,还有轻工业、建材、纺织全部产能过剩,我以为这个数字会在今年6月才出现,没有想到1月份就出现了,情况比我想的还要悲观。也就是说,我讲话这一刹那,我们是陷于两大困境中的,第一个就是投资环境进一步恶化,第二个就是产能过剩,就是现在房地产价格为什么还是标高,我们今天房价是50块,很多人问我国家调控房地产会不会有效,我说效果应该有,我说问题是房子应该是2块,现在是50块,为什么走到这一步呢?因为你做了第一个选择,甚至你

们还会怀疑,我们真的做了第一个选择吗?老百姓真的只拿一块钱仅是温饱吗?看一个数据,每小时人均工资多少钱,全世界第一名德国30美金,最后一名8毛钱美金,它是谁?中国。你不要难过,我们有排第一的,就是工人的工作时间是排全世界第一,为什么走到这一步呢?因为你做了第一个选择,每个老百姓只拿一块钱仅够温饱之用。我请各位朋友记住这个故事,后面的演讲都没有这个故事重要,后面的演讲就是用实际的数据把这个故事讲的更完整,这个故事讲完之后,就是美国一定会出手汇率大战整治中国。我讲到现在叫前言,我们一起回到2006年。你记不记得当时也出现了楼市泡沫和股市泡沫呢?你记不记得当时学术界是怎么争辩的?当时两派不同的意见,一派当时是我一个人,另外一派是所有的学者,他们说这一切是因为经济发展太成功了,老百姓太富裕了,所有大家有这么多钱炒股、炒楼才出现了泡沫,他们给了一个经济名字就是流动性过剩。这种说法最容易受到政府的喜欢,因为经济发展成功,当时我是怎么说的呢?我说这一切都是因为经济发展太失败了,也就是说,2006年开始,我们已经生了金矿的第一个困境,就是投资环境进一步恶化,这个恶化来自于2000年之后,由于第一个困境,所以很多企业家把应该投资在实体经济的钱不投了,拿出来炒楼、炒股造成了泡沫,只要有泡沫就是更大危机的前兆,你要知道在2006年讲这个话,需要胆识还需要水平。政府开始做宏观政策的调控,就是透过提高利率等等方式,只要把流动性收回来了钱就少了,也就不能炒股、炒楼了,所以2007年总共6次提高利率,当时股价全部上去,无一例外,你不觉得很奇怪吗?提高利率不是收回流动性了吗?就没有钱炒股了,股价要下跌了,怎么不跌反而涨呢?因为我说的才是对的,我们得了第一个病,就是投资环境恶化,打击了我们企业家的投资环境,企业家就更不想干了,就拿出更多的钱炒楼、炒股。到了2008年金融海啸还没有开始的6月份,广东省制造业倒闭20%,江浙倒闭了30%,到这个时刻政府才发现还是郎咸平比较靠谱,所以9月16号把宏观调控做了大量的调整,又错了,一直错到今天。请各位朋友想一想,2006年到2009年底,或者说到今天,你们每个人的第一个困境是改善,还是更加恶化呢?当然是更加恶化,这三年人民币对美元升值了20%,严重打击出口制造业。第二两年多前的调低出口退税率,干什么调低呢?对经济形势完全误判。2008年1月推出了劳动合同法,这个法的推出就是希望政府出面保护弱

势群体,可是这个法的推出既没有论证,也没有试点,推出的结果使我们国家三分之一的企业陷入了困境,企业输了,企业输了劳工就跟着输,然后政府就要买单。一个法案做到三输非常不容易的,我们做到了。第四个内忧刚才讲的宏观调控,第五个内忧就是企业所得税逆市增长,我们企业真厉害,各地税务机关为了达到目标摊派,这样会打击企业家的积极性。我还记得去年年底,我讲了下面一句话,在场的来宾全部嗤之以鼻,全部不相信,我说进入2010年,奥巴马同志送给在座朋友三大礼物,这三大礼物将伴随各位走完你的余生,我去年讲的时候大体哄堂大笑,3月28号再讲没有人笑我,我只不过比大家早看到了一年。奥巴马人家是什么水平啊,你要想到一件事啊,美国对付前苏联花了20多年的时间进行策划,它为什么不会这样对付中国呢?其实这一切就来源于奥巴马的访华,他访华的时候,大家觉得他是来给我们磕头了,我不是这样理解的,我仔细观察他干什么,这个哥们一下飞机就很不正常,当时在上海下着雨,奥巴马打着一把黑伞,身边没有官员陪同,然后一个人跑下飞机旋梯,这么轻松不像美国总统。然后在上海和大学生对话,以美国情报的准备,他不知道提问都是团委安排的吗?更可怕的是面对这样咄咄逼人的问题,奥巴马既然是对答如流,而且我们喜欢听什么他讲什么,我当时心里就一阵恐慌,最后他跑到长城和故宫,8个小时就跑完了,他根本就不想去的,我觉得他这次来的最大收获是什么?就是看到了他同父异母的弟弟。4天三夜的谈判中,奥巴马连汇率都不谈,怎么可能呢?我们这个民族是感觉非常好的民族,到这个时刻还认为你看美国认错了、磕头了,我不这么看,我太了解美国了,因为什么呢?因为不必谈,为什么呢?因为美国国策已定,多谈不益。按我的推定,奥巴马会打三场大战作为送给我们的礼物,第一个汇率大战,今天的演讲我就以这个为主轴,首先谈一下汇率大战,他在想什么。美国对付阿富汗、伊拉克一定是传统战争,对待亚洲一定是汇率大战先行,我为什么一直讲4月15日呢?美国财政部威胁要把中国列入汇率操纵国,一旦列入了美国就可以针对中国所有出口征收27.5%的关税,逼得你不得不汇率增值,它就是这么对付日本、韩国、台湾的,日元升值了100%,人民币呢?根据商务部的调查,只要人民币升值3%到5%,中国劳动密集型产业出口利润将为零,超过5%将有大量的企业倒闭。1985年,日本在这种压力之下,汇率不断的升值,从1985年到1987年,日币升值了一倍

,美国丢下第二个炸弹,逼迫美国降低银行利率,美国第二个炸弹太可怕了,金融战是人家的天下,1987年年底发现利率这么低,日本各个商社向银行借贷款,干什么呢?炒楼、炒股,1987年到1989年,日本形成严重的资产泡沫化。美国为什么要替日本创造一个资产泡沫呢?汇率大战一定要配合资产泡沫才有最大的杀伤力。到了1990年年初,美国丢下第三个炸弹,炸毁了日本的资产泡沫,到今天还没有复苏,因此,谁告诉你冬天过后一定有春天呢?胡说。到了1997年,亚洲出了一个四小龙,又一个四小虎,这些国家也变得异常的嚣张,美国1995年就开始了亚洲资产泡沫化的良机,杀死了四小龙、四小虎。到了2008年,亚洲又有一个冉冉升起的社会主义国家,就是越南,美国就趁着越南2005年开始的资产泡沫化的良机,2007年打击越南,摧毁了泡沫,让越南陷入全面崩溃的局面。下面一定是我们中国,我们已经有资产泡沫化了,这个礼拜上海市的楼盘交易量竟然大幅攀升,美国人看了一定心花怒放。我们国家参加20国领导人峰会的,我们表达自由贸易的同时,奥巴马发言了,第一句话就是人民币必须升值,中国出口必须减少,结果全世界联合围剿中国,10月3日,七大工业国在土耳其发表联合宣言,要求人民币升值,11月30日,欧盟要求人民币升值,今天很多学者说美国想号召全世界对抗中国很难,这是错误的,现在美国已经成功的号召了其他国家对抗中国,过去对抗日本也不过4个国家,这次为了对抗中国,美国抢占了舆论的制高点对抗我们,12月人民币没有升值,美国说中国不调整人民币汇率,就是剥削欧美,很可怕的是什么呢?呼吁美国政府展开贸易大战,以贸易大战逼迫汇率大战。到了1月份,情况极转直下,因为我们可爱的统计局发布了一些不该发布的新闻,包括保八无庸,中国的失业人口只有2000万,我们首度超过德国成为最大出口国,这些新闻是千万不能发布的,大家知道不知道,1月1日到15日欧洲各大报纸是怎么写文章的?美国失业率是19%,5个欧美人士当中有1个是失业的,他们是这么些的,欧洲老百姓你为什么找不到工作?因为中国回暖了,怎么回暖的?它超过了德国成为最大出口国,因此,剥夺了你的就业机会,因为中国的失业率下降了,而欧洲老百姓有惨重的失业现象,这都是中国出口超过德国,把失业带给我们欧洲人民。一直到3月份,双方不断争辩,3月11日,我们的希望完全破灭,就是奥巴马提出了用强硬手法逼迫人民币升值,130个国会议员写信给财政部长和商务部长,希望到4月15日,把中国列入汇率

第三篇西安经济泡沫
《论中国房地产泡沫与抑制措施》

论中国房地产泡沫与抑制措施

摘要:本文结合中国房地产泡沫现状,分析了造成房地产泡沫的成因、危害,进而提出了控制房地产泡沫的措施,为领导决策提供参考。

关键词:房地产泡沫;土地价格;措施

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。

1、房地产泡沫的成因

房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起,当各经济主体(包括投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的“集体无意识”行为时,房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积,投机需求的增加造成市场的繁荣假象,引起进一步的涨价预期,从而形成一个自我强化的正反馈,最终使价格膨胀转为泡沫。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。但是,与虚拟经济膨胀的原因相同,房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。房地产泡沫的成因,主要有以下几个方面。

第一,土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本得福利要求,人们对居住条件的要求是无穷无尽的;而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性,从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。当经济发展处于上升时期,国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中,这样就使得土地资源的供给十分有限,由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产,以期获取价格上涨的好处,房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好,再用房地产抵押向银行借贷,炒作房地产,使其价格狂涨。

第二,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产处于投机目的需求,与土地的稀缺性有关,即人们买楼不是为了居住,而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动,就很难抑制,房地产泡沫随之产生。

第三,国家高度垄断土地一级市场经营是产生房地产泡沫的主因。垄断

第四篇西安经济泡沫
《美国佛罗里达房市泡沫》

佛罗里达的土地“疯”

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国的东南端靠近古巴的地,那里的冬季气候温暖湿润。一次世界大战后,这里成为一般民众的冬天度假胜地。而且很早以前佛罗里达的土地均价较美国其它地方低得多,自然成为美国人买个冬天度假屋或买块土地日后定居的理想场所。

随着需求的增加,土地的价格开始慢慢升值。从1923-1926年,佛罗里达的人口大增,土地的价格升幅更是惊人。很快在迈阿密近海的200公里地段,各种建设项目如雨后春笋般矗立。每个人都在谈论土地的供应如何有限,有限土地的事实带给人们想象上的危机,“今天不买,明天就买不到了!”

有个数据很能说明当时的疯狂:1925年,迈阿密市只有75000人口,但其中有25000个地产经纪人,超出2000家的地产公司。按比例而言,每三位居民就有一位专做地产买卖。当时买土地的定金是10%,土地价格每升10%,炒手们的利润便是100%!

银行通常是保守的,但在疯狂的时刻,也很难保持清醒的头脑。随着土地价格的不断升高,银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注土地的价格。银行并不是忘了行规,但你不做生意,其它银行抢着做。

所有的疯狂都有梦醒时分。随着沼泽地一块又一块投入市场,新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升,那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮投降,银行只好收回土地到市场拍卖,这些土地又带给市场新的压力。当买主一个一个消失,余下的只有一间又一间倒闭的银行。

这次房地产投机狂潮从华尔街脆弱的股市撕开一个大口子,使得股市大坝溃堤,股指一溃千里,房地产泡沫的破灭不仅严重地打击了美国经济,还造成了20世纪30年代的世界经济大危机和政治上的大动乱。

如今的中国不也是都怀着这样的想法吗?

有限土地的事实带给人们想像上的危机,今天不买,明天就买不到了!土地的价格节节暴涨,最后达到超出想像力的地步。